Droit de préemption étendu depuis décembre 2007
Monday, May 26th, 2008Pour rappel, la loi du 2 août 2005 en faveur des PME avait ouvert, dans certaines conditions, la possibilité pour les communes de préempter les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux, en créant un chapitre spécifique (art. L. 214-1 et suivants) dans le code de l’urbanisme. L’an dernier, le décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007 relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux en définit les conditions d’application. Ce décret fut publier au Journal officiel le 28 décembre 2007.
Ainsi, cette extension du droit de préemption est une compétence exclusive des communes. Pour faire usage de ce droit de préemption sur les cessions de fonds artisanaux, de commerce ou de baux commerciaux, la commune doit au préalable définir un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, décidé par le conseil municipal. Naturellement, la mise en œuvre de ce droit est applicable s’il existe un danger réel pour les autres commerces déjà installés dans le périmètre. Avec ce droit, le cédant doit procéder à une déclaration préalable à la commune (déclaration d’intention d’aliéner). Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession. Si cette déclaration n’est effectuée, et que la cession a lieu, elle sera frappée de nullité, l’action se prescrivant par cinq ans à compter de la prise d’effet de la cession. A partir de cette déclaration, la procédure se déroule selon les dispositions des nouveaux articles R. 214-5 à R. 214-10. Le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois, à compter de la réception de la déclaration préalable, pour prendre sa décision qu’il notifie au cédant :
décision d’acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable,
offre d’acquérir aux prix et conditions fixés par l’autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à l’article R. 214-6,
décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption.
En l’absence de retour de la partie de la commune vers le cédant, passé les 2 mois, vaut renonciation à l’exercice de son droit.
Des dispositions sont également prévues en cas de cession d’un fonds artisanal, d’un fonds de commerce ou d’un bail commercial par voie d’adjudication et de cession de gré à gré autorisée par le juge-commissaire.
Dès la prise d’effet de la cession opérée suite à la préemption, la commune doit, dans le délai d’un an rétrocéder le fonds artisanal, de commerce ou le bail commercial à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers. Pendant ce délai et dans l’attente d’un tel repreneur, si des conventions avec le bailleur sont conclues, elles ne peuvent être que précaires et ne sont pas alors soumises au statut des baux commerciaux (précision apportée dans l’article L. 145-2 du code de commerce).
Si, à l’expiration de ce délai d’un an et après la publicité requise, la commune n’a pas trouvé un repreneur commerçant ou artisan, l’acquéreur évincé, dans le cas où son identité a été mentionnée dans la déclaration préalable, bénéficie d’un droit de priorité d’acquisition.
Au final, certes cette loi permet de donner pouvoir aux communes, mais reste difficilement applicable, faute d’avoir un marché dynamique de cession de fonds de commerce. Le délai d’un an est trop réduit. Il se intéressant de suivre les cas d’usage de ce droit par les communes.
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